华宇商业王亚平:存量时代,资产管理的6个变革方向

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  企业信息  ·  17小时前
华宇商业王亚平:存量时代,资产管理的6个变革方向 - 优发娱乐官方网站
作者: 企业信息   

 商业存量过剩已经成为国内众多城市商业发展面临的共同问题,再加上宏观经济面临下行压力,让商业地产(专题阅读)从业人员会有丝丝凉意。

      但在华宇集团商业副总裁王亚平看来,这也是孕育机会的阶段,存量时代的商业逻辑需要重整,要打开思路,关注商业的多样性,打造特色化、个性化的商业项目,从关注商业运营到关注商业物业的价值,拒绝盲目创新,形成互利共赢的市场秩序。他认为,商业团队可从以下6个方向进行努力:

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华宇集团商业副总裁王亚平

  1、从一把刀到九把刀,把商业空间改成成多业种混合空间。商业地产从业者需要从原来的购物中心、商业街延伸到酒店、写字楼、长租公寓、众创空间……具备把商业空间建造成改造成多业种混合的空间的能力;

  2、明确定位,告诉市场你是谁。做规模发展的商业企业,都要形成自己的产品线,便于内外资源整合;要有类似K11、宜家这样做标签式定位的思维,而不是简单全客层区域中心年轻时尚这种同质化的定位逻辑,要能告诉中二病二次元的95后00后这些未来的主流顾客你的定位是什么;要建立团队的管理信用,尔后延伸出“江湖地位”。

  3、从关注销售额到关注新财务指标,后期运营离不开资本助力。从关注客流销售租售比这些营运指标、关注传统财务指标,开始关注NOI(Net Operating Income营运净收入)、NPI(Net Property Income物业净收入)、Ebitda(Earning Before Interest, Tax, Depreciation and Amortization,息税折旧及摊销前利润)、YtoC(成本收益率)、YonC(成本收益率)……要懂估值,因为后期的运营离不开资本的助力,多听听那些能帮你做ABS、CMBS、Reits的机构的声音。

  4、要推动政府相关部门对商业的管理。“脱下中山装穿上休闲装”,去掉一些不必要的清规戒律加一些建设性办法。譬如,国土规划部门既要有增容的政策,也要有降容的政策;住建产权税务部门应该有支持存量去化的政策;银行也不应该只会处置不良资产,想想如何给“抵押物”更新用途的政策……

  5、基础功课要专业而不折腾,守正出奇。商业的设计建造、收支测算……经过十多年的努力,这些方面已经基本成了自然科学形成了行业水平,这些方面要坚持80%守正20%创新,以行业正常水平去预估项目未来。这些年,想学贝律铭做传世之作的一般活得都不大正常,不特别折腾的万达专题阅读新城龙湖万象城印力都走得比较好。创新总是九死一生的事,用动辄投资数十亿的重资产项目做缥缈的创新,是因为钱不是你自己的么?套用一句流行语,“不能改的坚决不改”。

  6、最后,今天的难处,很多是来自于前期的无序化规划和同质化竞争,这是不可持续的。搞商业的人,要学一点功课《互惠经济学》,这既不是搞慈善也不是谈社会责任,而是实现一种可持续盈利的方式,在牢记市场前提下获得利润;这也不仅仅是关于竞争优势,而是关于如何具备未来的竞争力,应该勇敢地把过去数十年里一些视为互相排斥的维度进行调和。


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